Luttes paysannes

Plaidoyer - Les sociétés de gestion : une arme féodale au service du capital

Fenouil — 2025-03-27T12:03:00Z

Journée internationale des Luttes Paysannes 2025

Sociétés de Gestion - Une arme féodale au service du capital

Résumé

À qui la terre ? Et pour quoi faire ?

L'accès à la terre est un enjeu majeur pour le monde agricole, tant en Belgique qu'à l'international. Depuis la crise de 2008, on assiste au niveau mondial à une “ruée vers les terres”, valeurs refuges face à la versatilité des actifs ﬁnanciers. En l'absence de régulations suﬃsantes, investisseur·euses, entreprises agroalimentaires et fonds souverains prennent le contrôle de vastes étendues de terres, au détriment des populations paysannes et de leur souveraineté alimentaire.

En Belgique, l'absence de régulation du marché foncier acquisitif a permis une augmentation du prix de la terre complètement déconnectée de la valeur d'usage agricole. Sur le marché locatif par contre, le bail à ferme est censé oﬀrir, pour un loyer modéré, une sécurité d'usage à long terme de la terre, nécessaire à la mise en place d'une activité agricole.

Mais nombreux·ses sont les propriétaires qui veulent aujourd'hui maximiser les proﬁts qu'ils·elles peuvent tirer de la possession de terres agricoles. Les sociétés de gestion sont un outil au service de ceux-ci. En contournant le bail à ferme, elles précarisent l'agriculteur ou l'agricultrice en imposant des contrats de location annuels et plus onéreux. Ces pratiques aux relents moyenâgeux mettent en péril notre agriculture paysanne et, partant, notre autonomie et notre souveraineté alimentaires.

À Floriﬀoux, près de Namur, le château de la famille de Dorlodot abrite la SOGESA, la Société de gestion de la Sambre, fondée en 1983. Objectif : aider les propriétaires fonciers à « obtenir un revenu optimal de leurs terres tout en les gardant disponibles » [1]. En se posant en intermédiaires entre les propriétaires de parcelles et les agriculteurs et agricultrices locataires, les sociétés de gestion permettent aux premiers de contourner un bail à ferme, jugé trop peu rentable et trop contraignant à cause de sa durée, au proﬁt de contrats de culture plus ﬂexibles et plus rentables. Pour les agriculteurs et agricultrices, les prix de location augmentent et la sécurité de pouvoir rester à long terme sur la parcelle disparaît.

Or, aujourd'hui, les fermes ont en moyenne 60% des terres en location, contre 40% en propriété. Les pratiques de ces sociétés de gestion représentent donc une menace très importante pour les agriculteurs et agricultrices.

Si l'on veut sauvegarder l'agriculture paysanne en Belgique, l'urgence est grande. Il faudrait installer près d'un millier de jeunes chaque année pour compenser les départs à la retraite attendus dans la décennie [2]. La diﬃculté d'accès à la terre est un frein majeur à cette installation. D'où l'importance de dénoncer les pratiques qui aggravent encore ces diﬃcultés, a fortiori quand elles sont à la limite (voire en-dehors, nous le verrons plus loin) de la légalité.

Car, en plus de précariser l'accès à la terre en location, certaines de ces sociétés s'accaparent également les aides de la Politique agricole commune (PAC). Légalement considérées comme “agriculteur·trices”, elles accaparent de l'argent public censé soutenir ceux et celles qui vivent réellement du travail de la terre. La SOGESA et les autres sociétés d'Etienne de Dorlodot en sont un exemple édiﬁant, qui sera détaillé dans la 4e partie de ce document.

Wallonie : la terre, bientôt inaccessible pour l'agriculture ?
La diﬃculté d'accès à la terre est devenue un obstacle majeur à l'installation de nouvelles fermes et à la transmission des fermes existantes alors que le renouvellement des générations en agriculture est crucial. Les terres agricoles en Belgique sont les deuxièmes plus chères en Europe après les Pays-Bas. Et les prix continuent d'augmenter fortement ces dernières années. D'après les données de l'Observatoire du foncier agricole wallon, entre 2017 et 2023, les prix des terres situées en zone agricole ont augmenté de 44,15 %, passant de 27 205 €/ha à 39 216 €/ha, ce qui représente une hausse moyenne annuelle de 6,3 % [3]. Il s'agit là de données oﬃcielles qui doivent être interprétées avec prudence. Dans de nombreux cas, les prix réels peuvent être beaucoup plus élevés, notamment suite à des pratiques d'évitement de l'impôt (paiement d'une partie au noir). Par ailleurs, il existe de fortes disparités entre les régions et les situations. Mais les données de l'Observatoire conﬁrment en tout cas une évolution inquiétante et un prix de la terre de plus en plus délié de sa valeur agronomique. Si le prix des terres est si élevé et qu'il continue d'augmenter d'année en année alors que le prix des produits alimentaires oﬀert aux agriculteur·trices stagne, voire diminue, c'est parce qu'en l'absence de régulations, les terres peuvent actuellement être acquises par n'importe qui, à n'importe quel prix. Les terres agricoles sont donc devenues quasiment inaccessibles aux agriculteurs et agricultrices. Ils et elles ne peuvent plus acquérir de terres parce qu'elles sont devenues trop chères par rapport aux revenus générés par leur production. Autrement dit, une terre acquise au prix actuel prend plus d'une carrière pour être remboursée avec la rentabilité des produits alimentaires qui y sont produits. Ils et elles ne peuvent plus les prendre en location parce que les propriétaires refusent encore trop souvent de conclure des baux à ferme qui leur oﬀrent la sécurité à long terme indispensable pour développer leur activité. Notons qu'outre le prix des terres, la pyramide des âges en agriculture met en péril la transmission des fermes : près de 70% des agriculteur·trices ont plus de 50 ans et détiennent plus de la moitié des terres. Conséquence attendue : dans les 10-15 ans, ces terres seront probablement vendues. Ce phénomène est encore accentué pour les femmes, qui rencontrent des obstacles liés à leur genre dans l'accès aux terres [4]. Qui aura la capacité de les acquérir ? Les 8000 jeunes agriculteurs et agricultrices qu'il va falloir installer pour reprendre toutes les fermes à transmettre ? Tout porte à croire que ce ne sera malheureusement pas le cas.

Wallonie : la terre, bientôt inaccessible pour l'agriculture ?

La diﬃculté d'accès à la terre est devenue un obstacle majeur à l'installation de nouvelles fermes et à la transmission des fermes existantes alors que le renouvellement des générations en agriculture est crucial.

Les terres agricoles en Belgique sont les deuxièmes plus chères en Europe après les Pays-Bas. Et les prix continuent d'augmenter fortement ces dernières années. D'après les données de l'Observatoire du foncier agricole wallon, entre 2017 et 2023, les prix des terres situées en zone agricole ont augmenté de 44,15 %, passant de 27 205 €/ha à 39 216 €/ha, ce qui représente une hausse moyenne annuelle de 6,3 % [3]. Il s'agit là de données oﬃcielles qui doivent être interprétées avec prudence. Dans de nombreux cas, les prix réels peuvent être beaucoup plus élevés, notamment suite à des pratiques d'évitement de l'impôt (paiement d'une partie au noir). Par ailleurs, il existe de fortes disparités entre les régions et les situations. Mais les données de l'Observatoire conﬁrment en tout cas une évolution inquiétante et un prix de la terre de plus en plus délié de sa valeur agronomique. Si le prix des terres est si élevé et qu'il continue d'augmenter d'année en année alors que le prix des produits alimentaires oﬀert aux agriculteur·trices stagne, voire diminue, c'est parce qu'en l'absence de régulations, les terres peuvent actuellement être acquises par n'importe qui, à n'importe quel prix.

Les terres agricoles sont donc devenues quasiment inaccessibles aux agriculteurs et agricultrices. Ils et elles ne peuvent plus acquérir de terres parce qu'elles sont devenues trop chères par rapport aux revenus générés par leur production. Autrement dit, une terre acquise au prix actuel prend plus d'une carrière pour être remboursée avec la rentabilité des produits alimentaires qui y sont produits.

Ils et elles ne peuvent plus les prendre en location parce que les propriétaires refusent encore trop souvent de conclure des baux à ferme qui leur oﬀrent la sécurité à long terme indispensable pour développer leur activité.
Notons qu'outre le prix des terres, la pyramide des âges en agriculture met en péril la transmission des fermes : près de 70% des agriculteur·trices ont plus de 50 ans et détiennent plus de la moitié des terres.

Conséquence attendue : dans les 10-15 ans, ces terres seront probablement vendues. Ce phénomène est encore accentué pour les femmes, qui rencontrent des obstacles liés à leur genre dans l'accès aux terres [4]. Qui aura la capacité de les acquérir ? Les 8000 jeunes agriculteurs et agricultrices qu'il va falloir installer pour reprendre toutes les fermes à transmettre ? Tout porte à croire que ce ne sera malheureusement pas le cas.

1. Le bail à ferme, une protection pour le monde agricole

Le bail à ferme est un contrat régissant la location des terres agricoles en Wallonie. Cette institution juridique a presque 100 ans [5]. Il constitue un mécanisme essentiel pour l'agriculture, car il permet de cultiver des terres sans nécessairement en être propriétaire. Comme noté plus haut, en Wallonie, une ferme est composée en moyenne de 40% de terres en propriété et de 60% de terres en location. Autrement dit, pour une ferme de taille moyenne (57 hectares), cela représente 22 hectares de terres en propriété et 34 hectares de terres louées.

Cette prépondérance de terres louées rend le bail à ferme particulièrement crucial, car il protège l'agriculteur ou l'agricultrice, considéré·e comme la partie dite “faible” du contrat, et son outil de travail principal : la terre.

Le bail à ferme le protège au moins à quatre niveaux :

Au niveau de la durée du contrat, qui est de minimum 36 ans (27 ans pour le bail de carrière) et des motifs de résiliation du contrat, qui sont strictement encadrés.
Au niveau du loyer, qui est limité en fonction de la région agricole (il avoisine les 200€/ha/an - que l'on peut mettre en perspective avec le prix acquisitif des terres qui était de 39 000€/ha en moyenne en 2023).
Au niveau de la liberté de culture, qui permet au locataire de décider souverainement de la manière dont il·elle gère ses terres (ce qu'il·elle y cultive ou élève et la manière dont il·elle le fait).
Au niveau de la vente, car les locataires disposent d'un droit de préemption qui leur permet de prendre la place d'un éventuel autre acquéreur en cas de vente (à condition de s'aligner sur le prix).

Cependant, cette législation, jugée trop contraignante par de nombreux propriétaires, est encore trop souvent contournée. Et, bien que la réforme de 2019 ait eu pour objectif de changer la situation, notamment en accordant des avantages ﬁscaux attractifs aux propriétaires, diﬀérentes pratiques subsistent pour éviter le bail à ferme :

les contrats de location annuelle : ce sont des contrats de moins d'un an qui permettent de favoriser les rotations. Le contrat de culture est une pratique légale entre agriculteurs, tant qu'il sert à favoriser les rotations, mais il devient illégal lorsqu'il est renouvelé d'année en année. Dans ce cas, il peut être requaliﬁé en bail à ferme. De plus, les sociétés de gestion, qui recourent massivement à ce type de contrat, ont le statut d'agriculteur actif (obligatoire pour ce type de contrat), ce qu'elles ne sont pas dans les faits. De plus en plus de propriétaires fonciers acquièrent aussi ce statut en suivant les cours agricoles sans pour autant travailler la terre. Ils ont donc également accès à ce type de contrat.
le commodat (location gratuite) : tant qu'il n'y a pas de paiement, le bail à ferme ne s'applique pas. Il s'agit d'une pratique tout à fait légale, même s'il est encouragé de conclure des commodats suﬃsamment longs pour permettre à l'agriculteur ou l'agricultrice de se projeter dans une gestion des terres à long terme.
les sociétés de gestion

2. Les sociétés de gestion : un moyen de contourner les règles

Aﬁn de contourner le bail à ferme et d'exploiter les terres agricoles sans pour autant se mettre soi-même à conduire le tracteur, pourquoi ne pas créer une société qui gérerait ces terres agricoles de manière plus ﬂexible (et probablement plus rentable) que sous le cadre rigide d'un bail à ferme ?

Que sont les sociétés de gestion et comment agissent-elles ?

Les sociétés de gestion [6] agissent comme intermédiaires entre les propriétaires de terres et les agriculteurs ou agricultrices. Elles ont émergé comme un moyen de contourner les protections du bail à ferme. Ces sociétés se chargent de gérer les terres pour les propriétaires aﬁn d'optimiser le revenu qu'il est possible d'en tirer. Elles oﬀrent des services allant du conseil à une gestion complète des terres en garantissant un revenu ﬁxe au propriétaire.

Les “atouts” des sociétés de gestion
Les "avantages" des sociétés de gestion pour les propriétaires fonciers sont multiples : Ne pas tomber dans le régime du bail à ferme : garder des terres libres d'occupation, en bail précaire, et la possibilité de changer de locataire s'il ne convient pas Augmenter le revenu ﬁnancier de sa terre : revenu plus élevé que le bail à ferme, car le prix de location des contrats annuels n'est pas encadré par la loi et que la société de gestion touche les aides de la PAC. Ne pas devoir gérer les relations avec les locataires et les acheteurs. Pouvoir contraindre les pratiques de l'agriculteur·trice sur ses terrains (par exemple, imposer le bio ou l'agroforesterie ou interdire l'élevage).

Les “atouts” des sociétés de gestion

Les "avantages" des sociétés de gestion pour les propriétaires fonciers sont multiples :

Ne pas tomber dans le régime du bail à ferme : garder des terres libres d'occupation, en bail précaire, et la possibilité de changer de locataire s'il ne convient pas
Augmenter le revenu ﬁnancier de sa terre : revenu plus élevé que le bail à ferme, car le prix de location des contrats annuels n'est pas encadré par la loi et que la société de gestion touche les aides de la PAC.
Ne pas devoir gérer les relations avec les locataires et les acheteurs.
Pouvoir contraindre les pratiques de l'agriculteur·trice sur ses terrains (par exemple, imposer le bio ou l'agroforesterie ou interdire l'élevage).

Une société de gestion peut être d'origine familiale, comme la SOGESA (voir plus loin). Le groupe Colruyt utilise le système des sociétés de gestion aﬁn d'acquérir des terres et de les mettre sous contrat à l'année. La puissance et les moyens ﬁnanciers d'un tel acteur, son impact sur les prix du foncier agricole ont été déjà mis en exergue par diverses organisations et médias, notamment par le Réseau de soutien à l'agriculture paysanne (Résap) [7].

Il existe également des sociétés de gestion dont le modèle économique est entièrement dédié à la gestion agricole pour le compte de propriétaires terriens. Ces sociétés ne sont donc pas nécessairement rattachées à une entreprise de la grande distribution. Elles n'en sont pas moins redoutables dans leur aspiration à augmenter le proﬁt que l'on peut tirer des terres agricoles. Leur souhait est clairement aﬃché : se dispenser du bail à ferme perçu comme un frein à la liberté des propriétaires de disposer de leur bien et d'en maximiser la valeur pécuniaire.

Le montage juridique peut consister à se porter en intermédiaire entre le propriétaire et l'agriculteur·trice. Dès lors, les deux contrats sont en cascade : le second (entre l'agriculteur·trice et la société) est dépendant du premier (entre le propriétaire et la société). De cette manière, l'agriculteur·trice ne peut espérer requaliﬁer son bail en bail à ferme comme cela devrait d'ailleurs se faire automatiquement. S'il ou elle revendique le respect de la loi sur le bail à ferme, qui est impérative, le propriétaire et la société peuvent décider de rompre leur propre contrat et par conséquent, le contrat qui en découle n'existe plus puisqu'il dépend du premier.

Si la qualiﬁcation impérative en bail à ferme de tout bail sur une terre agricole est une protection qui peut s'imposer entre un propriétaire et l'agriculteur·trice, il semble que l'ajout de l'intermédiaire que sont les sociétés de gestion rendent cette protection légale compliquée à faire respecter. Les sociétés de gestion n'oﬀrent que des contrats annuels à des agriculteur·trices parfois réduit·es à consentir à la manœuvre pour poursuivre leur métier. Une normalisation de ces contrats de courte durée qui ne protègent plus les agriculteur·trices est en cours…En contournant les règles qui contraignent à la signature des baux à ferme, les détours contractuels entrepris par les sociétés de gestion visent bien à aller à l'encontre de la loi.

Des aides indues

Comme mentionné plus haut, les sociétés de gestion ont compris que leur intérêt réside aussi dans la captation des aides de la PAC (Politique agricole commune). Les demandes d'aides sont en eﬀet eﬀectuées par ces sociétés puisqu'elles se présentent comme les gestionnaires de la terre. Si une partie de ces aides demandées par les sociétés de gestion parvient aux locataires qui travaillent réellement la terre, certaines sociétés de gestion sont passées maîtresses dans l'art de ne pas perdre une miette de ces précieux subsides de la manne européenne, par exemple en créant de multiples sociétés gérant des superﬁcies inférieures à
30 ha pour bénéﬁcier des aides destinées aux petites et moyennes exploitations [8] comme le fait la SOGESA.

Ce faisant, elles vont à l'encontre de l'esprit de la législation européenne dont le but est de soutenir eﬀectivement l'agriculture - notamment les plus petites exploitations - et non celles et ceux qui en tirent indirectement un revenu de par leurs titres de propriété.

Cette volonté du législateur européen d'attribuer eﬀectivement les aides de la PAC aux petites et moyennes exploitations agricoles l'a amené à préciser, dans les nouvelles mesures de la PAC 2023-2027, la notion “d'agriculteur actif” pour tenter de baliser qui peut vraiment prétendre aux aides.

Concernant cette notion, l'Europe s'est contentée de poser un cadre législatif que chaque État membre doit ensuite préciser dans sa législation nationale [9]. En Wallonie, quatre critères principaux et cumulatifs, dont les trois premiers sont non dérogeables, permettent de déﬁnir la notion d'agriculteur actif :
a) L'exercice d'une activité agricole
b) L'inscription à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE)
c) La qualiﬁcation (formation et expérience)
d) L'activité ne doit pas être reprise dans la liste négative d'activités non agricoles

Le quatrième critère renvoie à la possibilité laissée par la directive européenne de déﬁnir l'agriculteur actif par la négative et donc d'exclure une série de personnes.

C'est ce qu'a fait le législateur wallon : “Un agriculteur n'est pas considéré comme « agriculteur actif » s'il est actif dans l'un des services suivants : aéroports, services ferroviaires, sociétés de services des eaux, services immobiliers, terrains de sport et de loisirs permanents, activités carcérales, les sociétés exerçant les activités d'intermédiation en achat, vente et location de bien ainsi que les sociétés de conseil pour les aﬀaires et autres conseils de gestion ” [10].

Malgré cette dernière précision, il reste diﬃcile pour l'administration d'empêcher les sociétés de gestion de récolter les aides de la PAC car ces sociétés peuvent toujours se présenter comme des personnes morales présentant tous les attributs de “l'agriculteur” : l'activité agricole et la qualiﬁcation. Nous présentons ci-après le cas emblématique de la SOGESA.

Pour autant, l'administration publique, voire l'ensemble du gouvernement semble toujours bien désireux d'exclure les sociétés de gestion de la déﬁnition de l'agriculteur actif, comme le rappelle la dernière déclaration de politique régionale 2024 -2029 :

“Le Gouvernement travaillera à réformer le statut d'agriculteur actif pour orienter les aides vers les acteurs de l'agriculture familiale et aﬁn de favoriser le renouvellement des générations. Le Gouvernement s'engage à maintenir le coﬁnancement du deuxième pilier.” [11]

Résapitulatif
En résumé, nous reprochons aux sociétés de gestions de : Contourner la protection donnée par le bail à ferme quant à la durée du contrat et au montant de la location (le mécanisme donne au propriétaire la possibilité de rompre le contrat à tout moment et le montant de la location ne respecte pas les limitations du fermage). Précariser ainsi l'accès à la terre pour les agriculteur·trices, en particulier pour les jeunes qui doivent accepter des conditions qui sont en réalité contraires à la loi. Capter des aides de la PAC (donc de l'argent public) sans être de véritables “agriculteurs actifs”. Contribuer à scinder le monde des propriétaires et le monde des agriculteur·trices plutôt que de les rapprocher.

Résapitulatif

En résumé, nous reprochons aux sociétés de gestions de :

Contourner la protection donnée par le bail à ferme quant à la durée du contrat et au montant de la location (le mécanisme donne au propriétaire la possibilité de rompre le contrat à tout moment et le montant de la location ne respecte pas les limitations du fermage).
Précariser ainsi l'accès à la terre pour les agriculteur·trices, en particulier pour les jeunes qui doivent accepter des conditions qui sont en réalité contraires à la loi.
Capter des aides de la PAC (donc de l'argent public) sans être de véritables “agriculteurs actifs”.
Contribuer à scinder le monde des propriétaires et le monde des agriculteur·trices
plutôt que de les rapprocher.

3. L'impact des sociétés de gestion sur le monde agricole et l'accès à la terre

L'accès à la terre est devenu si diﬃcile que beaucoup d'agriculteurs et agricultrices sont prêt·es à accepter des conditions extrêmement précaires. Lorsqu'une société de gestion leur propose des terres, ils et elles n'hésitent pas à accepter des baux précaires avec des loyers élevés, même si cela revient à construire toute leur ferme sur des bases instables. En conséquence, ces sociétés ont pu se développer progressivement et attirer de nombreux propriétaires sans être sérieusement contestées.

Cela a de nombreuses conséquences :

Précarité croissante de l'accès à la terre : de nombreuses fermes ont un accès à la terre très précaire. Quand on sait que 60% des terres sont louées, si elles ne le sont pas sous un bail à ferme - ce qui est de moins en moins le cas - la précarité de leur situation augmente fortement. Ces fermes risquent de disparaître du jour au lendemain selon la volonté des propriétaires.
Ces fermes sont particulièrement diﬃciles à reprendre pour les jeunes. Cela rend la transmission des fermes d'autant plus compliquée. Quand on sait que plus de la moitié des agriculteur·trices ont plus de 55 ans et que seul un cinquième de ces fermes a un·e repreneur·euse identiﬁé·e, cela signiﬁe que nous allons perdre la majorité de nos fermes dans les 10 ans ! Les sociétés de gestion sont un obstacle important à la continuité des fermes.

Il est également à noter que le problème est exacerbé par l'écart qui se creuse de plus en plus entre, d'une part, le marché locatif qui est fortement régulé et, d'autre part, le marché acquisitif qui, lui, ne l'est pas du tout. N'importe qui peut acheter une terre à n'importe quel prix. La conséquence directe de ce déséquilibre est que les propriétaires ne veulent plus mettre leur terre en bail à ferme et que les jeunes n'en obtiennent plus, a fortiori s'ils et elles sont non issu·es du milieu agricole (NIMA).

Insistons sur le fait que plus la diﬀérence entre le prix des terres et le montant des fermages est importante, plus les propriétaires seront tentés de contourner la loi sur le bail à ferme pour rentabiliser leur investissement. Non seulement pour obtenir un loyer plus élevé, mais aussi pour pouvoir vendre leurs terres “libres” de bail à ferme car ces terres libres se vendent en moyenne 20% plus cher.

On le voit, il n'est pas évident de rivaliser avec la rentabilité de ces sociétés de gestion qui cumulent les primes PAC et Les revenues de contrats de location annuels (jusqu'à 5 x le montant du fermage) ainsi qu'une valeur en moyenne plus élevée des terres. Plus ces sociétés grandissent, plus elles gagnent en puissance sur le marché.

Toutefois, la réforme récente du bail à ferme a apporté de sérieux avantages aux propriétaires :

Avantage ﬁscal : réduction jusqu'à 50% des droits de succession sur la valeur des terres quand il y a un bail à ferme ;
Fin au bail après 36 ans ;
Mise en place du bail de carrière et bail de longue durée qui ont un fermage majoré (jusqu'à 2x plus élevé) et n'ont pas de cession privilégiée (le bail ne recommence pas avec les héritiers directs) ;
Certaines clauses environnementales sont acceptées (bien que cela reste limité et qu'on ne peut pas exiger l'agriculture biologique) ;

Il reste que les propriétaires, notamment représentés par NTF (Organe représentatif des propriétaires ruraux de Wallonie) [12], en veulent plus et continuent à conspuer le bail à ferme.

4. Un exemple parlant : la SOGESA

Pour mieux comprendre comment ces sociétés fonctionnent, un exemple emblématique mérite d'être pointé du doigt en Belgique francophone : la SOGESA [13]. Le RéSAP a choisi de cibler cette société à l'occasion de la journée des luttes paysannes en 2025.

La revue Tchak publiait en 2020 un article sur https://tchak.be/index.php/2020/02/14/etienne-de-dorlodot-sogesa-ﬂorimo-agriﬂor-cogeﬂor-lausagri-taillemarie-mg-partners" class="spip_out" rel="external">Étienne de Dorlodot, “l'homme aux 83 sociétés agricoles” [14], patron et administrateur-délégué de la Société de gestion de la Sambre (SOGESA) qu'il crée en 1983 avec l'intention de mettre à proﬁt son expertise ﬁnancière.

La promesse à la clientèle est explicite sur le site de la SOGESA : “Vous possédez des terres agricoles et souhaitez proﬁter pleinement de leur valeur ? Sogesa vous propose de les gérer de manière durable en s'occupant de tous les aspects liés à la gestion et en vous assurant un revenu annuel ﬁxe garanti. En choisissant Sogesa comme partenaire de conﬁance, vous optimisez ainsi le rendement de vos terres en le doublant par rapport à un bail à ferme.” [15]

Comme expliqué plus haut, la SOGESA déclare la guerre au bail à ferme, perçu comme beaucoup trop contraignant, déséquilibré en faveur du locataire et peu rentable pour le ou la propriétaire.

Notons que si l'argument ﬁnancier prédomine, la SOGESA n'hésite pas non plus à mettre en avant le concept toujours propice et opportun de durabilité pour donner un vernis écologique à ses activités. Un·e propriétaire soucieux·se de favoriser l'agriculture biologique sera sensible à la possibilité que lui oﬀre une sortie de bail à ferme de pouvoir dicter dans quelles conditions seront cultivées ses terres. Ce qui permet à Étienne de Dorlodot de mettre en avant des valeurs de respect de l'environnement et de la biodiversité. La promesse de la SOGESA, c'est la solution win-win, le juste milieu entre rentabilité et environnement durable, en pratiquant, selon ses dires, essentiellement l'agriculture de conservation et l'agriculture bio.

La SOGESA ne se limite pas à conseiller ses clients sur la sortie du bail à ferme, sur le montant des baux et sur une gestion des terres à l'année. Pour reprendre l'incipit de l'article de Tchak : “L'ingénierie ﬁscale percole dans le monde agricole”. Ainsi, Étienne de Dorlodot a créé jusqu'à 83 sociétés agricoles, abritées à la même adresse que la SOGESA, administrées par lui-même et parfois indirectement via des sociétés anonymes, par des membres de sa famille proche. L'objectif est de diviser les hectares à gérer en portion plus petites, car les primes de la PAC sont plus importantes pour les 30 premiers hectares d'une exploitation.

Accumulées, ces aides gonﬂent rapidement. L'administration wallonne, organisme payeur ayant reçu des demandes pour chacune des 83 sociétés, a donc regroupé celles-ci sous une seule et unique unité d'exploitation et après un gel provisoire, a traité les demandes comme provenant d'un seul agriculteur en 2017. Mais Étienne de Dorlodot, qui attendait des montants plus élevés, a décidé dans la foulée d'attaquer l'administration en justice au civil et devant le Conseil d'État. L'administration, elle, a ensuite déposé plainte au pénal pour “demande abusive de primes et d'aides publiques”.

En février 2025, « Étienne de Dorlodot et six de ses sociétés citées dans cet article ont été condamné·es au tribunal de première instance de Namur, pour faux, usage de faux, escroquerie et fraude. Les prévenu·es ont tous et toutes interjeté appel. » [16]

Précisons que l'Union européenne et la Région wallonne mentionnent explicitement, dans leurs réglementations respectives relatives aux aides PAC, que les agriculteur·trices qui auraient recours à des divisions de terres pour toucher les aides supplémentaires accordées aux 30 premiers hectares ne pourraient en bénéﬁcier.

La mainmise sur les terres agricoles, un problème mondial

Après la crise de 2007-2008 dans le monde, on a assisté à une “ruée vers les terres”, valeurs refuges face à la versatilité des actifs ﬁnanciers. Investisseurs, entreprises agroalimentaires et fonds souverains ont pris le contrôle de vastes étendues de terres agricoles dans les pays du Sud global, ce qui a eu des conséquences catastrophiques pour les agriculteur·trices et les communautés [17] .

Pour les entreprises et les investisseurs, ces terres sont acquises non pour nourrir la population, mais pour en tirer le plus de bénéﬁce possible via les crédits carbone, l'élevage industriel, la culture de nourriture pour bétail ou d'agro-carburants, ou encore l'exploitation du sous-sol. Les occupant·es, souvent de petites communautés paysannes qui vivent sur ces terres depuis des générations, sont soit expulsé·es de leurs terres, soit, pour quelques personnes, employées dans les entreprises qui exploitent la terre. Dans ce cas, elles perdent leur autonomie alimentaire et leurs moyens d'existence dépendent des projets de l'entreprise et des conditions qu'elle impose. Les expropriations se font parfois en toute illégalité, voire par la violence.

Dans certains cas, les entreprises agroalimentaires incluent les petits producteur·trices dans leur chaîne de production. Ils et elles restent oﬃciellement propriétaires des terres, mais perdent le contrôle sur leurs choix de production.

Un autre phénomène rappelle les sociétés de gestion belges : en RDC, au Kivu notamment, l'accaparement et la rareté des terres font que beaucoup de paysan·nes se retrouvent sans terre. « Traditionnellement, les terres étaient régies par des arrangements coutumiers, fondés sur la propriété collective, la loyauté de la parenté et l'interdépendance mutuelle » [18]. Un contrat avec un chef coutumier donnait à une famille un droit de propriété foncière appelé kalinzi, héréditaire et non aliénable. Une fois le kalinzi payé, le paysan devenait automatiquement sujet du chef coutumier (le mwami).

Mais aujourd'hui, ce n'est plus l'autorité coutumière qui distribue les terres : « Des bourgeois urbains et autres élites […] ont accumulé des terres à travers diverses modalités, y compris par l'accaparement de celles-ci. »19 Lorsque les propriétaires ne sont pas en mesure de les exploiter eux-mêmes, ces terres sont mises en location à des paysan·nes, mais à des conditions indignes : location à l'année, obligation de travailler un jour par semaine sur les terres du propriétaire, cession d'un pourcentage de la récolte… Pour s'assurer la location de la terre l'année suivante, les paysan·nes doivent “bien collaborer” avec le propriétaire, soit lui donner des produits de la récolte, obéir à ses ordres, verser des pots-de-vin. Pour les femmes, cette “bonne collaboration” s'appelle “serviabilité” et l'on imagine à quoi cela peut mener. N'étant jamais sûr·e de garder sa terre, le ou la paysan·ne ne peut pas se projeter dans l'avenir ou innover. Il ou elle n'a d'ailleurs pas toujours le choix des semences utilisées.

5. Revendications/demandes envers le gouvernement et l'administration de la Wallonie

Exclure les sociétés de gestion de la déﬁnition de l'agriculteur actif (aﬁn de les exclure des aides de la PAC).
Sanctionner les sociétés de gestion qui ne respectent pas l'obligation du bail à ferme. En particulier, veiller à l'application du jugement rendu en février 2025 dans l'aﬀaire de la SOGESA.
Consolider le bail à ferme de façon à ce que les sociétés de gestion et les propriétaires terriens ne puissent plus le contourner.
Renforcer le droit de préemption lors de la vente d'une terre, au proﬁt des agriculteurs et agricultrices « vraiment actifs », par exemple par une possibilité de révision des prix .
Réguler le marché acquisitif du foncier agricole aﬁn d'enrayer l'envolée des prix et de préserver l'usage agricole des terres.

6. Conclusion : vers des terres au service de l'agriculture paysanne

La question du foncier agricole et en particulier la fragilisation du bail à ferme par des pratiques comme celles de la SOGESA est plutôt méconnue par le grand public. Pourtant, l'accès à la terre est un enjeu crucial en Wallonie, non seulement pour le monde agricole, mais aussi pour notre autonomie et notre souveraineté alimentaires. Or, les crises récentes (Covid-19, Ukraine), tout comme les bouleversements géopolitiques actuels doivent nous inciter à rendre nos politiques alimentaires plus résilientes. Cela implique notamment de faire respecter la déﬁnition de l'agriculteur actif et de renforcer le bail à ferme.

Sensibiliser à cette problématique et avancer des propositions concrètes en ce sens, tant à l'égard du public que des responsables politiques : c'est l'objectif du présent document qui étaye l'événement organisé par le RéSAP le 12 avril 2025 à l'occasion de la Journée internationale des luttes paysannes.

Parce que “l'argent ne se mange pas”, préserver nos terres agricoles de la voracité des sociétés de gestion est indispensable pour sauver notre agriculture paysanne et mettre en place un système alimentaire durable.

[1] Dans « Étienne de Dorlodot, l'homme aux 83 sociétés agricoles », Tchak, 14 février 2020. https://m-url.eu/r-53w3

[2] Dans moins de 10 ans, plus de la moitié de la population agricole aura l'âge de la retraite.

[3] Dans le Rapport 2024 de Observatoire du foncier agricole wallon, SPW Agriculture, ressources naturelles et environnement. Lien raccourci : https://miniurl.be/r-611d

[4] https://www.luttespaysannes.be/les-mobilisations/nos-actions-passees/17-avril-2024/article/argumentaire-2024-plaid oyer-contre-l-agrivoltaisme#nb1

[5] En 1929, première appellation « bail à ferme ». Le bail a pour but de protéger l'agriculteur en assurant une certaine durée d'exploitation. (https://agriculture-natpro.be/2015/03/24/b-a-ba-du-bail-a-ferme/)

[6] Le terme générique de “société de gestion” recouvre évidemment diﬀérentes réalités (société de gestion d'actifs, de portefeuille, immobilière…). Nous employons le terme de “société de gestion” ici pour parler des sociétés créées dans le but de gérer des terres agricoles.

[7] Le ReSAP est un réseau informel regroupant des associations, des ONG et des organisations paysannes. Il a pour but de soutenir l'agriculture paysanne et la souveraineté alimentaire à travers des actions et mobilisations collectives. Voir https://www.luttespaysannes.be/

[8] Voir
https://agriculture.wallonie.be/home/aides/pac-2023-2027-description-des-interventions/paiement-de-base-paiement-redist ributif-et-paiement-jeune-nouveaute-2025/paiement-redistributif1.html

[9] Pour un aperçu des choix de définition des différents pays européens :
https://www.coordinationrurale.fr/lactualite/social/etre-agriculteur-actif-dans-lue-des-definitions-differentes/ (janvier 2025)

[10] https://agriculture.wallonie.be/home/aides/pac-2023-2027-description-des-interventions/definitions-nouveaute-2025/agriculteur-actif.html

[11] Déclaration de politique régionale, à télécharger sur :
https://www.wallonie.be/fr/actualites/declaration-de-politique-regionale-du-gouvernement-wallon (janvier 2025)

[12] Voir www.ntf.be

[13] https://www.sogesa.be/

[14] L'article d'Yves Raisière dans Tchack :
https://tchak.be/index.php/2020/02/14/etienne-de-dorlodot-sogesa-ﬂorimo-agriﬂor-cogeﬂor-lausagri-taillemarie-mg-partners/ (février 2025)

[15] https://www.sogesa.be/service-de-gestion-de-terres-agricoles-en-belgique (février 2025)

[16] Voir
https://tchak.be/index.php/2020/02/14/etienne-de-dorlodot-sogesa-ﬂorimo-agriﬂor-cogeﬂor-lausagri-taillemarie-mg-partners/.

[17] https://ipes-food.org/fr/une-crise-invisible-les-nouvelles-dimensions-de-laccaparement-des-terres/

[18] Insécurité foncière en RDC, par Emery Mushagalusa Mudinga, étude, Entraide et Fraternité, 2021. https://miniurl.be/r-60kw

APPEL A MOBILISATION 12/04 : Manifestation médiévale contre les sociétés de gestion !

MH — 2025-03-18T14:55:45Z

Le samedi 12 avril prochain, rassemblons nos forces et marchons contre les seigneurs modernes de la SOGESA et leurs semblables, les sociétés de gestion. Leurs pratiques d'un autre âge font de nos terres nourricières leurs territoires de conquête.
Paysan·ne·s et allié·e·s, affûtez vos fourches et préparez vos bannières ! Un soulèvement se prépare pour la Journée internationale des luttes paysannes !

*cette journée est organisée par le réseau de soutien à l'agriculture paysanne et soutenue par de nombreuses organisations et collectifs

👉 À faire tourner sur Facebook

Les sociétés de gestion ? À la tête de vastes domaines, ces seigneurs usent de stratagèmes financiers et juridiques pour maximiser leurs profits. Ils contournent les baux à ferme et privent ainsi les paysan·ne·s des protections essentielles pour exercer leur métier déjà mis à mal par l'agrobusiness. Ils accaparent l'argent public de la PAC et exploitent les terres agricoles au détriment de celles et ceux qui les cultivent, menaçant notre souveraineté alimentaire et la résilience de nos territoires. C'est un système archaïque qu'il nous faut faire tomber !

À Floriffoux, près de Namur, le château de la famille de Dorlodot abrite la SOGESA, la Société de gestion de la Sambre. Contournement du bail à ferme, loyers élevés, une illustration parfaite de ce qu'on dénonce. Mais ses activités ne s'arrêtent pas là. Avec grand appétit, son administrateur principal s'est lancé dans une autre aventure : créér plus de 83 sociétés agricoles, abritées à la même adresse que la SOGESA, pour maximiser la captation des aides de la politique agricole commune, plus importantes pour les 30 premiers hectares d'une exploitation. Un néo-seigneur qui a du flair... Ca ne peut pas durer !

Rappelons leur tous ensemble qu'à trop se prendre pour un seigneur, on finit avec une révolte ! 📣

Nous, paysan.ne.s, citoyen.ne.s, défenseur.euse.s de la terre nourricière appellons chacun.e à la résistance. Le 12 avril, assiégéons la SOGESA !

Rendez-vous samedi 12 avril à 11h15 à l'entrée de la rue De Dorlodot (15 min de la gare de Floreffe !

Inscrivez-vous par ici : https://forms.gle/xYvtnQ3Yh971EFse7 (ça nous aidera grandement à prévoir la logistique !).

COMMENT NOUS REJOINDRE ?
Rdv à 11h15 rue de Dorlodot 1. Fléchage depuis la gare de Floreffe (+-15 min à pied) .

En voiture : CO-VOITURAGE sur ce lien

En train :

de Bruxelles Schuman départ à 9h23
de Namur départ à 10h53
de Liège Guillemins départ à 9h45

Arrivée dès 12h30 devant le siège de la SOGESA (1 rue du Chenet, 5150 Floreffe)

à 18min à pied de la Gare de Floreffe

A PRENDRE AVEC SOI

vos plus beaux atours médiévaux si vous en avez , vos fourches/grelinettes/... , de bonnes chaussures et des vêtements de pluie au cas ou, une gourde pour bien s'hydrater, du cash pour le bar et le repas à prix libre

En donnant un coup de pouce pour l'organisation le jour-j (steward·e·s, (dé)montage,...) : inscription via ce formulaire
En communiquant largement sur la mobilisation : partagez l'évènement Facebook, le mailing, les posts faits depuis la page d'Agroecology in Action, l'instagram des Brigades d'Actions Paysannes

PATATISTE DE TOUS HORIZONS, REJOIGNONS-NOUS ET DÉNONCONS CETTE ARME AU SERVICE DU CAPITAL !

Vous voulez en savoir plus sur les sociétés de gestion ? C'est par ici que ça se passe : https://www.luttespaysannes.be/mobilisations/la-journees-des-luttes-paysannes/article/plaidoyer-les-societes-de-gestion-une-arme-feodale-au-service-du-capital

SAVE THE DATE 12/04/2025

Fenouil — 2025-02-27T12:29:50Z

Oyez oyez, braves gens ! Le 12 avril, rejoignez-nous à Floreffe pour la Journée internationale des luttes paysannes. L'occasion de défendre nos terres nourricières et de dénoncer les sociétés de gestion qui gèrent les terres comme des seigneurs féodaux. Nous dénonçons leur lobbying contre les baux à ferme et leur exploitation des terres agricoles au détriment des paysan·ne·s. Les sociétés de gestion : moins de liberté pour l'agriculteur·rice, plus de profits pour les propriétaires.

Sociétés de gestion : une arme féodale au service du capital

En Belgique, la terre est devenue un bien rentable, mais les grands propriétaires en veulent toujours plus. Ils font alors appel à des sociétés de gestion, comme la SOGESA, qui utilisent des montages financiers et juridiques pour maximiser leurs profits : contournement du bail à ferme (un contrat de location de terres prévu pour protéger les agriculteurs·rice·s), captation des subsides de la PAC, rien n'est trop. Ce système moyenâgeux renforce les inégalités dans l'accès à la terre et met en péril notre souveraineté alimentaire.

Soutenez les agriculteur·rice·s contre les grands propriétaires terriens

– Rejoignez nous et signez cet appel à mobilisation. Les agriculteurs·rice·s dépendent trop souvent de ces grands propriétaires terriens pour pouvoir s'exprimer ou se mobiliser librement sur ce sujet. Un soutien large de la société civile est donc indispensable pour remporter des victoires politiques. »

Joignez-vous à cette mobilisation en signant cet appel à mobilisation.

SAVE THE DATE : le 12 avril, on assiège le château de la SOGESA !

Le 12 avril, nous vous donnons rendez-vous à 11H à la gare de Floreffe pour rejoindre le siège de la SOGESA, où nous manifesterons notre indignation face à ces pratiques qui mettent en péril l'avenir de notre agriculture et de notre souveraineté alimentaire. Une occasion de plus de réclamer une politique foncière plus juste, qui soutient réellement l'agriculture paysanne et qui régule l'accès à la terre pour les générations futures.

Citoyen·ne·s, agriculteur.ice.s, paysan.ne.s, patatistes, rejoignons-nous ! Ensemble, dénonçons ce système moyenâgeux et défendons l'agriculture paysanne !

Mardi 18 mars, Namur (soirée)

Conférence “les sociétés de gestion : les grands propriétaires en lutte contre l'indépendance des agriculteur·rice·s” : Vous voulez en savoir plus sur ces acteurs qui précarisent les agriculteur·rice·s ? Rendez-vous le mardi 18 mars à 19h30 à Namur
👉 Inscrivez-vous !
👉 L'évènement Facebook

« Étienne de Dordlodot, l'homme aux 83 sociétés agricoles ».

Découvrez plus d'infos sur la SOGESA et ses sociétés à travers l'enquête de Yves Raisiere dans TCHAK : « Étienne de Dordlodot, l'homme aux 83 sociétés agricoles ».

Sociétés de gestion : l'arme des grands propriétaires terriens contre les agriculteurices

Fenouil — 2025-02-27T11:12:48Z

🚜👩‍🌾 Difficultés de transmission des fermes, impossibilité de se lancer en agriculture, spéculation dérégulée : le prix des terres est au carrefour des problèmes de l'agriculture paysanne et familiale en Belgique. Pour limiter les dégâts, le bail à ferme garantit aux agriculteurs·rices une location long terme et abordable des terres…

...MAIS ce système est également mis en péril par de puissants appétits financiers. 🤑
Par l'intermédiaire de sociétés de gestion, les grands propriétaires terriens contournent le bail à ferme, pour maximiser les rendements financiers, tout en captant les aides de la PAC, pourtant destinée aux producteurs·rices. Ces acteurs sont rarement dénoncés, car la situation de dépendance dans laquelle se trouvent les agriculteurs·rices les empêche de parler.

Dans le cadre de la Journée Internationale des Luttes Paysannes, le Réseau de Soutien à l'Agriculture Paysanne (ReSAP) t'invite à un moment d'échange afin de mettre en lumière cette problématique. Mieux comprendre les sociétés de gestion, leurs impacts et les alternatives avec l'apport d'intervenant·e·s.

𝗣𝗥𝗢𝗚𝗥𝗔𝗠𝗠𝗘 :

– 19h30 : accueil et introduction

– 20h : intervention de Yves Raisière (rédacteur en chef de Tchack), Zoé Gallez (coordinatrice de Terre en vue), Yesha Ramos (activiste de défense des droits communautés rurales aux Philippines), un·e membre de la FUGEA

– 21h : questions-réponses

𝗠𝗢𝗗𝗔𝗟𝗜𝗧𝗘́𝗦 :

– mardi 18 mars à 19h30

– UNamur - Faculté de Droit - auditoire D02 (rue Grandgagnage 6, 5000 Namur)

– gratuit, réservation via CE FORMULAIRE

Conférence organisée en amont de la Journée Internationale des Luttes Paysannes qui se déroulera le 12 avril à Floreffe.

✊🥔 Plus d'info sur cette journée de mobilisation à venir